Hoy presento un gráfico que me parece esencial para entender lo que se nos avecina en un futuro muy cercano. Se trata de un análisis, establecido en 2006, sobre la evolución de la burbuja inmobiliaria de este siglo, válido para casi todos los mercados. Se trata de cómo evolucionarían los parámetros más importantes y aquellas intersecciones en las que se producirían puntos de inflexión, que delimitarían modificaciones importantes en dichas variables. Su interpretación se dejó un poco en el aire. Por eso, traigo este documento ahora para aportar un poco más de luz.
El autor, Charles Hugh Smith, plantea solamente el periodo hasta 2006, en lo que se llama Plateau of Denial (meseta de negación), que esa fase en la que no se reconocen las amenazas entorno a un sector o mercado. En esta los precios están estancados, muy alejados de las subidas de años anteriores (línea negra). Las viviendas iniciadas (línea verde) crecen cada vez más lentamente, los inventarios o existencias (línea roja) suben motivado fundamentalmente por que las ventas de viviendas nuevas y antiguas (línea rosa) están cayendo. Además comienzan a despuntar las unidades embargadas (línea azul).
En la gráfica, encontramos además el ya comentado bull trap, llamado por el experto false bottom (falso suelo). Pero hay una serie de puntos de interconexión de los indicadores que son claves para entender esta teoría, y que según el nombre asignado, pone los pelos de punta. Vamos a analizarlo y ver si se han dado o se van dar en el mercado español.
La primera barrera es la que se conoce como punto de no retorno en la gráfica superior. Este punto se da cuando la cantidad de viviendas que se quedan sin comprador supera al de las ventas efectuadas para un periodo de tiempo determinado. Se llama punto de no retorno, ya que es un momento en el que los indicadores se vuelven dispares a más no poder. No se vende (y por tanto no se compra), aumentando el stock.
El siguiente punto es aquel en el que se cruzan las cantidades de vivienda nueva construida con el número de embargos en un periodo de tiempo. Es decir, las viviendas creadas para albergar familias son en número menos que los embargos que expulsan a familias de su vivienda. Vamos, destrucción de hogares en toda regla. A este punto lo ha llamado nada menos que cruce de condenación (cross of doom).
Entonces, ¿hemos atravesado alguno de estos puntos? Aquí está la clave. Los datos no están del todo claros. Me explico. La línea roja o viviendas existentes para la venta, es un índice que elabora el INE ¡cada diez años! y que el último, de octubre de 2001, arrojaba una cifra de más de 1.1 millones de viviendas. Todo hace pensar que el nuevo índice de este mes de octubre (jejeje) será muy superior. Hasta entonces no lo sabremos, pero tal y como están en estos institutos con el tippex todo el día, tendremos que tomarlo con cautela. Pero parece que el punto de no retorno se alcanzó a finales de 2008. Vean la evolución de línea rosa y su false bottom de 2009:
El cruce más importante a partir de ahora es delimitar el cruce de condenación, en el que las viviendas iniciadas son menos que los embargos. Para ello los últimos datos que disponemos son demoledores:
“Los colegios de arquitectos técnicos concedieron un total de 21.807 visados para construir viviendas de obra nueva en el primer trimestre de 2011, un 7,4% menos que en el mismo periodo de 2010, según los datos publicados hoy por el ministerio de fomento.”
“Los 21.807 visados que se concedieron supone ser diez veces menos que lo que se concedió en 2006, el último año del boom inmobiliario de la cifra total concedida. 16.552 visados fueron para construir pisos en bloque, lo que significa una caída interanual del 5,7%, y las restantes 5.252 licencias fueron para viviendas unifamiliares, un 12,3% menos que hace un año.”
Nos hace falta saber ahora el número de embargos que se producen al mes. Tarea difícil debido a que existe un secreto grandísimo; ya que a los adjudicatarios (cajas y bancos) no les hacen especial gracia que se sepa este número. Además, los juzgados están saturados y no dan abasto.
Es triste que por cada vivienda nueva que se pone en el mercado, otra vivienda esté siendo puesta también en el mercado por el desalojo de sus ocupantes. La cruz de condenación está cada vez más cerca. Nos falta entonces una segunda "cruz de condenación" que sería cuando se igualasen el número de hipotecas creadas con el número de ejecuciones hipotecarias. Con la situación de paro que vivimos en el país, las deudas hipotecarias "en euros de los de antes" y una clara deflación salarial por delante, las ejecuciones hipotecarias van a subir como la espuma cruzándose con el número de hipotecas creadas para aproximadamente 2014. Pero para entonces muchas cosas habrán acontecido, algunas de ellas nos dejaran perplejos.
Aquí dejo la base de cálculo de la gráfica para la Spanish Plateau of Denial:
Gracias por leerme.
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